代持协议被判无效，能否终结楼市“打新热”？

关注楼市的人，一定对“代持”、“借名”等词汇不陌生。

简单来说，就是借别人的名额买房，让别人替自己持有房产，以绕过限购。

过往，有不少人通过这样的方式，在限购区域买到房子，挤上财富列车。

但最近披露的、最高人民法院的一次判决，明明白白地告诉购房者，这条路以后行不通了！

案件回顾

这场耗时4年多的官司，主要涉及三方：

1.实际业主：甲

2.代持人：乙

3.追债方：X公司

甲购买此套房屋前已在北京购买了两套住宅，限购后没有了购房资格，但朋友乙有资格。

于是，2012年末甲跟乙签署了代持协议，借乙的名字，购买了一套总价2659.2万元的住房。

甲非常有实力，半年内付清了全款。

后来，自然人乙卷入了债务纠纷，上述那套代人持有的房子，被X公司要求执行。

于是，官司就围绕着这套房子展开，内容包括“是否真的是代持”，“代持协议是否有效”等。

最高法认定代持协议无效

最终，最高法在判决中明确，甲与乙为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，甲依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

这是第一次由最高法认定，为规避国家限购政策而签订的《房产代持协议》无效，给楼市调控封堵了一个重要漏洞。

在中国房地产市场上，这是堪称里程碑式的判决，狠狠地震慑了还想要投机取巧的炒房客。

结局迎“反转”？

不过，此案件的结局，还是出人意料的——甲最终还是保住了自己的房子。

原来，甲在终审之前，卖掉自己持有的其中一套房子，从而具备了把乙名下的房子过户过来的资格。而乙又配合过户，且前两次法院判决都支持甲的所有权，所以甲在2020年8月成功完成了过户。

也就是说，虽然当初的借名协议无效，但后来甲“通过消除限购政策障碍补正了合同效力”，“并通过生效判决的执行而完成了不动产登记”，所以最终保住了房子。

但不是每个人，都有甲这么幸运的。

保住房产的主要因素

此案中，甲之所以能保住房子，主要有三方面的因素：

1.甲和他的家庭有北京购房资格，只是用完了。只要卖出1套，就再次拥有了资格。

2.甲的朋友乙比较诚实，愿意配合完成过户。

3.虽然这套房子一直被C公司要求执行，但一审、二审都支持房子归属甲，给甲完成过户创造了条件。

以上三个因素，如果有任何一点无法满足，甲的房子就不能在这次历史性判决中，保存下来。

结语

此案中，我们必须注意到一个词：公序良俗。这是认定借名代持协议无效的关键因素。

所谓“公序良俗”，是指国家、社会存在及发展所必需的秩序和道德，其在民法典中出现了8次。比如：“违背公序良俗的民事法律行为无效”，“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”

借名买房、代持协议，就属于“民事法律行为”， 按照最高法院的最新判决，如果是因为规避国家楼市调控政策而发生的，属于“损害社会公共利益和社会秩序”的“违背公序良俗”行为，因此是无效的。

也就是说，有了这个判决在，今后一旦代持人反悔，或者搞出一起假的债务纠纷，购房人借名买的房子将处于极度危险之中，很可能血本无归。

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