租金下跌,房价普涨!谜一般的楼市还能入场吗?

发表时间:2020-07-01 18:01

2020年已经过半,受疫情黑天鹅影响,大环境不算好,大范围降薪缩编风险若隐若现,空置的写字楼大幅攀升,各种经济下行的预测闹得人钱都不敢多花半分。


在近乎糟糕的预期中,坚挺的楼市走出了谜一般的行情,一方面是随着成交量回暖,房价一路上扬;另一方面,却是租金下跌,有房难租,曾经跟着房价起飞的租房市场,似乎已经失去了往日的光芒。


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租赁市场至暗时刻


历经近半年的抗疫艰难时期,众多行业遭受到重创,亏损的亏损,倒闭的倒闭,很多企业都无力承担高昂的房租。


有数据显示,5月全国20个大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月,环比微降0.95%,同比下降1.56%,同环比降幅进一步扩大。


官方发布的物价数据也显示,5月租赁房房租环比下跌0.1%,同比跌0.3%。


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几大知名长租公寓一波未平一波又起,无论是早前的疫情期间对租客涨价,还是近日被爆出的“强制”房东降租,都引发强烈议论。


根据爆料,某长租公寓给业主提出的选择是“要么降房租45%,要么解约赔装修费”,有房东表示,如果不同意,长租公寓方面会单方面解约,并赔偿2个月的违约金,但房东需要支付3万块的装修折旧费,算下来,还要赔偿近2万块。


往日里“高高在上”的房东,似乎逐渐变为弱势群体。


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房价普遍上涨


租金开始下行,房价却依旧在普涨。


上海千人“秒杀”6000万顶豪、深圳万人摇号抢房冻资上百亿、杭州6万人抢900多套房子,成都4万多人争抢786套房源、南京江北再现“万人摇”景象……


自复工以来,抢房之声不绝于耳。


据国家统计局最新发布的5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,新房价格上涨的城市数量持续增加,高达57个;以二手房为交易主体的一线城市涨幅更是惊人,其中,北京涨幅1.8%、深圳涨幅1.6%、上海涨幅0.6%、广州涨幅0.4%。


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能给楼市带来刺激的土拍市场同样火热。北京分钟寺地块溢价率超过35%、上海拍出310亿的总价地王、广州一天拍出240亿的土地、深圳前海地块溢价率达到45%……


有数据显示,前5个月,全国土地成交金额TOP10城市成交额同比增长42.5%;规划建筑面积TOP10城市成交面积同比增长25.1%。


土地市场的火热会带动楼市房价的上扬,房价的上扬又会提高开发商拍地的预期。两者将呈螺旋之势交互上升。


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投资的选择少


为什么房价和房租会发生背离?为什么楼市能回暖得这么快?为什么经济不好,房价居然还能一路上涨?成为了近期不少人心中的疑问。


这其实并不难理解。首先就是相比国外各种投资理财,我国目前的投资渠道较为单一,现在仅有的一些投资产品,要么收益惨不忍睹,要么直接就亏损了。


以大多数人熟悉的余额宝为例,14年初刚出来不久时,最高的时候,有6.3%的年化收益率。而现在,1.5%都不到,还不如在银行存个定期。


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此外,近期被视为低风险的R1、R2等级的银行理财产品也出现负收益,则更令投资者炸锅!


2018年4月发布的“资管新规”中就提到“打破刚性兑付”,即资管机构不能就理财产品的收益情况向投资者承诺“保本保收益”。可见,未来的净值波动将更为稀松平常。


其余更为复杂或需要大量专业知识为支撑的投资,就更不可能成为大多数人的选择。


往往考虑一圈,手里有点资本的人,还是把钱投到了楼市,毕竟要钱时还可以把房子卖了,或者抵押换取现金流,稍微有点买房经验的,还能挣上一笔房价上涨的钱。


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货币宽松


除了投资选择少外,如今全球大放水的环境,也是人们把钱砸进楼市的重要原因之一。


今年3月,M2就回到了2位数增长,这是从2017年5月份降到单位数以来重回双位数增长。


虽然5月、6月MLF和LPR都没有下调,但只是宽松的节奏有变化,货币宽松的方向不会变。


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出于对通胀的恐惧和过往的经验,人们会自发寻找资产对抗通胀,而房产就是大多数人的选择。


楼市走向


在“房住不炒”的定调下,楼市不会出现大牛市,很难再有翻倍的上涨幅度,毕竟杠杆还是有限,也不会出现普涨行情,而是结构性上涨行情。


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正如现在的深圳、东莞等地,上涨的第一轮都只是一部分区域,而且是呈现阶梯式的不同等级的上涨。


比如深圳的西部大涨40%,中部中涨30%,东部一开始完全就不涨,现在也只是小涨,涨幅明显不同。


租金下跌并不是买房要考虑的首要因素。楼市分化仍在加深,城市、区域甚至项目的差距都会对房价产生巨大影响,寻机入市的购房者,还是要仔细甄别。


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