租金下跌，房价普涨！谜一般的楼市还能入场吗？

2020年已经过半，受疫情黑天鹅影响，大环境不算好，大范围降薪缩编风险若隐若现，空置的写字楼大幅攀升，各种经济下行的预测闹得人钱都不敢多花半分。

在近乎糟糕的预期中，坚挺的楼市走出了谜一般的行情，一方面是随着成交量回暖，房价一路上扬；另一方面，却是租金下跌，有房难租，曾经跟着房价起飞的租房市场，似乎已经失去了往日的光芒。

租赁市场至暗时刻

历经近半年的抗疫艰难时期，众多行业遭受到重创，亏损的亏损，倒闭的倒闭，很多企业都无力承担高昂的房租。

有数据显示，5月全国20个大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比微降0.95%，同比下降1.56%，同环比降幅进一步扩大。

官方发布的物价数据也显示，5月租赁房房租环比下跌0.1%，同比跌0.3%。

几大知名长租公寓一波未平一波又起，无论是早前的疫情期间对租客涨价，还是近日被爆出的“强制”房东降租，都引发强烈议论。

根据爆料，某长租公寓给业主提出的选择是“要么降房租45%，要么解约赔装修费”，有房东表示，如果不同意，长租公寓方面会单方面解约，并赔偿2个月的违约金，但房东需要支付3万块的装修折旧费，算下来，还要赔偿近2万块。

往日里“高高在上”的房东，似乎逐渐变为弱势群体。

房价普遍上涨

租金开始下行，房价却依旧在普涨。

上海千人“秒杀”6000万顶豪、深圳万人摇号抢房冻资上百亿、杭州6万人抢900多套房子，成都4万多人争抢786套房源、南京江北再现“万人摇”景象……

自复工以来，抢房之声不绝于耳。

据国家统计局最新发布的5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房价格上涨的城市数量持续增加，高达57个；以二手房为交易主体的一线城市涨幅更是惊人，其中，北京涨幅1.8%、深圳涨幅1.6%、上海涨幅0.6%、广州涨幅0.4%。

能给楼市带来刺激的土拍市场同样火热。北京分钟寺地块溢价率超过35%、上海拍出310亿的总价地王、广州一天拍出240亿的土地、深圳前海地块溢价率达到45%……

有数据显示，前5个月，全国土地成交金额TOP10城市成交额同比增长42.5%；规划建筑面积TOP10城市成交面积同比增长25.1%。

土地市场的火热会带动楼市房价的上扬，房价的上扬又会提高开发商拍地的预期。两者将呈螺旋之势交互上升。

投资的选择少

为什么房价和房租会发生背离？为什么楼市能回暖得这么快？为什么经济不好，房价居然还能一路上涨？成为了近期不少人心中的疑问。

这其实并不难理解。首先就是相比国外各种投资理财，我国目前的投资渠道较为单一，现在仅有的一些投资产品，要么收益惨不忍睹，要么直接就亏损了。

以大多数人熟悉的余额宝为例，14年初刚出来不久时，最高的时候，有6.3%的年化收益率。而现在，1.5%都不到，还不如在银行存个定期。

此外，近期被视为低风险的R1、R2等级的银行理财产品也出现负收益，则更令投资者炸锅！

2018年4月发布的“资管新规”中就提到“打破刚性兑付”，即资管机构不能就理财产品的收益情况向投资者承诺“保本保收益”。可见，未来的净值波动将更为稀松平常。

其余更为复杂或需要大量专业知识为支撑的投资，就更不可能成为大多数人的选择。

往往考虑一圈，手里有点资本的人，还是把钱投到了楼市，毕竟要钱时还可以把房子卖了，或者抵押换取现金流，稍微有点买房经验的，还能挣上一笔房价上涨的钱。

货币宽松

除了投资选择少外，如今全球大放水的环境，也是人们把钱砸进楼市的重要原因之一。

今年3月，M2就回到了2位数增长，这是从2017年5月份降到单位数以来重回双位数增长。

虽然5月、6月MLF和LPR都没有下调，但只是宽松的节奏有变化，货币宽松的方向不会变。

出于对通胀的恐惧和过往的经验，人们会自发寻找资产对抗通胀，而房产就是大多数人的选择。

楼市走向

在“房住不炒”的定调下，楼市不会出现大牛市，很难再有翻倍的上涨幅度，毕竟杠杆还是有限，也不会出现普涨行情，而是结构性上涨行情。

正如现在的深圳、东莞等地，上涨的第一轮都只是一部分区域，而且是呈现阶梯式的不同等级的上涨。

比如深圳的西部大涨40%，中部中涨30%，东部一开始完全就不涨，现在也只是小涨，涨幅明显不同。

租金下跌并不是买房要考虑的首要因素。楼市分化仍在加深，城市、区域甚至项目的差距都会对房价产生巨大影响，寻机入市的购房者，还是要仔细甄别。

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