深圳楼市炒风再起！“扩容”预期会否带动大湾区房价？

提起深圳近期的房价，只能用两个字形容——魔幻。自国内疫情渐趋平稳，逐步推进复工复产以来，深圳楼市就独领风骚，你在叹失业，“土豪”在抢房；你在哭股市，“土豪”在抢房；你在怕粮食危机，“土豪”还是在抢房……

是什么让深圳楼市这么“疯狂”？“扩容”预期下周边房价会否被带动？2020年究竟该不该买房？

市场升温

进入3月，深圳楼市一路升温，伴随着成交放量，“喝茶费”、“饥饿营销”等炒作现象重出江湖。

价值千万元的房产，要收百万元的“喝茶费”；豪宅项目分批入市，次次开盘次次日光；部分中介APP二手房挂牌价上演“天天向上”……闹得刚需心慌，投资客手痒。

而在本轮上涨行情中，最抢眼的两个主题就是“学区房”和“前海概念”。

学区房霸主地位不改

学区房一直是房价上涨的强力助推器。近期，南山区、福田区就有多个学区房片区出现上涨。

以福田区八卦岭片区为例，本来“老破小”楼盘居多，房价表现平平，但自从2019年初传出要建设一所名校的消息后，房价便一路上行。

有消息显示，该片区的城市主场小区2019年3月一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米，但2020年3月，同一朝向同一楼层的一套一居室成交价为8.2万/平方米，一年之内成交价上涨46%。

“前海概念”热炒，宝中承接“外溢”？

“前海概念”自去年年末就一直热炒，受前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”利好消息影响，南山、宝安二区成为房价上涨的“领头羊”，尤其是靠近前海的宝安中心区涨幅最为惊人。因规划好、楼龄新、配套全等特点，该片区20多个楼盘单价集体冲击“10万+”，最高的挂盘价超过21万元/平方米。

从宣布扩容，到腾讯新“鹅厂”落户大铲湾，再到3天之内卖出800套千万豪宅，前海的一举一动都牵动着宝中。

据中介透露，前海的写字楼将来能容纳近50万人，而宝中的写字楼，办公人数将达30万人，桂湾的金融从业人员和高端码农、前湾的金领和精英，都会有就近安家的需要。

愿景是美好的，但真的能实现吗？

首先，目前10万+/平的房价，就已经把普通白领隔绝在外了。买得起宝中的，基本都是身家数千万的土豪。

其次，参考目前深圳写字楼供应体量和空置情况，短期内，前海恐怕很难吸引几十万人入驻。那么因“前海外溢”而躁动的宝中房价，能不能经得起考验，值不值得高杠杆入手，恐怕还真不好说。

会否带动大湾区房价

宝中房价因为“前海外溢”而高歌猛进，那么，大湾区房价又会否因为深圳“扩容”预期而上扬呢？

毕竟，为啥每次调控放松，深圳最先反弹？为何深圳房价全国第一？

原因很简单——缺地！

而深圳这座城市对年轻人的吸引力，实在不容小觑。在2019年全国新增人口城市排行榜上，深圳以新增41.22万位居全国第二位，仅次于杭州。

这就解释了深圳房价上涨的原因，能影响房价走势的因素可能有很多，但在政策调控之下能对房价起到影响的因素就只有两个：人口和经济。

2月28日，深圳市委市政府发布《关于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》，提出加快推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设，明确落实广深战略合作框架协议，加快编制深圳都市圈规划，推动深莞惠联动发展，创新完善深汕特别合作区管理体制机制，加强与珠海、中山、江门等城市在产业园区、科技创新等领域合作。

规划范围很明确，以深圳为中心规划了3+2城市群，总面积达到15800平方公里，覆盖东莞、惠州主城区的1小时交通范围。

从最近临深的市场表现来看，整个东莞市场都受到了刺激。不仅大量知名房企重仓拿地，而且一、二手房成交都十分火热。

新房方面，近期东莞备案了一批楼盘，多盘备案价超过3万。其中，4月3日，丰华珑远翠珑湾拿到最新预售证，备案均价3.8万，其中10套新房备案价更超过4万元/平，刷新东莞城区房价。

二手房方面，从东莞整个临深片区的成交均价来看，基本上都在2万左右，其中最高的便是塘厦镇，均价为2.8万/平左右，其次为凤岗，均价在2.1万/平左右。

当下要不要买房

各地的楼市消息，总在刺激消费者，一方面经济下行压力巨大，一方面货币放水明显，入手还是等待，成为当下买房人最纠结的问题。

对此，我们还需客观多面的分析。疫情对欧美国家经济的冲击，还在继续加大，而传导到国内需要一段时间。所以，“2020年中国经济最困难的时候还没到来”这话不假。此时，无论是鼓吹全球大放水，买到就赚到，还是强调经济下行，买房血亏，都是过于片面、粗暴的思维。

首先，我们要相信，虽然经济下行压力巨大，但国家定会通过灵活运用货币政策、加大基建、深化改革等措施，最大程度的稳住经济。

而经济稳了，楼市也不会出大问题。

其次，全球大放水之下，要想手上的资产跑赢货币贬值，核心一二线城市的房产，依然是老百姓值得配置的资产。

鉴于近期楼市的疯狂主要还是因为受疫情影响，被压制了两个月的需求集中爆发，形成了市场火热的场面，导致业主跟风涨价的不理性情绪较高。预计，当需求得到释放缓解，楼市接下来会有一波回调。建议非迫切刚需持币观望，很多城市的房价还有调整的空间！

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