限价+限购+摇号！深圳第二批集中供地重新挂牌了

踩着8月的尾巴，被按下“暂停键”的深圳第二轮集中供地，终于有了消息。

根据公告信息，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷，其中，光明5宗、龙岗5宗、龙华4宗、宝安4宗、前海1宗、南山1宗、坪山1宗、深汕特别合作区1宗。

上述地块将于9月28日集中出让，备受市场关注的土拍新规也终于揭开了神秘面纱！

划个重点

与此前相比，本次土拍新规主要有以下几个重点：

• 下调了上一次公告中的商品房住宅价格，在原限价基础范围下调3%-9.2%；

• 地块溢价率调整为15%，限全年期自持租赁住房面积；

• 溢价率达到上限后，通过公开摇号确定竞得人；

• 限制拿地数量，同一企业最多参与3宗地块竞买；

• 强化企业信用约束，购地资金严格审查。

结合此前杭州、天津等国内其他城市的土拍新规来看，分析人士认为，这是对首批集中供地出现的地价不降反升，开发商盈利空间趋小，小房企拿地难等系列问题的适度纠偏，预计后续会有更多的城市加入土拍规则调整的队伍。

强化“房地联动”

新规中，有两个变化，引起了不少市场人士的关注。

一是下调土地溢价

在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%。

达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)。

二是下调住房销售限价

本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

明显，降地价的力度远远大于降房价的幅度。

这一方面可以提高房企拿地的积极性；另一方面又通过控制核心城市的土拍热度，稳定地价，促进了整体市场保持低位运行，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。

对于房企或购房人而言，都是喜闻乐见的事。

房企限制增加

当然，在降低房企的拿地成本，让房企的利益空间有一定保障的同时，新规对房企的限制也在提高。

联合拿地方面

新规提出了联合拿地方都应该具备房地产开发资质的要求。这将限制住一些金融机构参与联合拿地的动作。

拿地数量方面

新规明确同一企业及其控股的各个公司最多只能竞买3宗用地，且不得参加同一宗地的竞买。这有利于避免房企一次性拿地太多，导致资金出现问题或部分地块开发不足的情况。

未来，房企不可能无拘无束地获得更多的地块，房企间的分化将不断加大，有实力、资金相对雄厚的大房企，会在深圳土拍中更有优势。

结语

此次规则的调整，意味着“地价-房价”联动控制将成为深圳的调控新趋势，楼市更加强调公共属性，而不是市场化。

“限房价、控地价、提品质”的推广，将令购房者得到更多的保障，买房也会更加安心。

而对于习惯了高周转的房企，将不得不学会成为“长期主义者”。

在当前的调控环境下，热点城市面临门槛高、利润低的痛点，而大部分三四线城市则逐渐陷入销售困境，从行业整体发展阶段来看，这样的状态还将持续较长时间。

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