楼市，最艰难的时刻过去了？

本周伊始，房地产行业迎来两大重磅消息。

年内第二次降准靴子落地叠加重量级会议对房地产行业难得的“宽松”表述，让被按在地上摩擦了大半年的楼市，感受到了久违的阳光！

楼市调控再现“新思路”

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，在涉房地产方面，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

其中，首度出现在会议中的“良性循环”一词，引起了广泛关注。

2021年下半年，可以说是中国房企的“噩梦”。

这中间既有政策执行层面的原因，比如把“钱袋子”卡的太死，也有房企自身的问题，比如原来备受推崇的“高杠杆”和“快周转”。

9月底，监管部门开始出手“纠偏”，尽管信贷环境尚未恢复到之前的水平，但已使部分区域市场出现回暖迹象。

所以，分析认为“良性循环”的提出，既是近期调控思路的体现，也表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

房企“久旱逢甘霖”

有意思的是，这一天的楼市可谓是“双喜临门”。

市场期盼已久的全面降准落地，央行宣布：决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，将释放长期资金约1.2万亿元。

若说此前对楼市能否在降准中获得利好还抱有怀疑，那么，政治局会议后，答案就很明显了——降准对楼市肯定是利好！

相信接下来涉房融资将进一步解冻，房企整体融资环境有望明显改善。

值得注意的是，并不是所有房企都能喝上水的。

基于“良性循环”的思路和银行业金融机构放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑明显会更利好国企、央企及优质民企。

反之，部分“问题”房企的融资环境预计较难有实质性改善，资金周转压力或将不断加剧，仍需在去杠杆的“噩梦”中挣扎，努力将杠杆率、负债率降到相对安全的水平。

“换房党”迎利好

房企有望“解渴”，受困于“贷款难”的购房人同样将收获利好。

降准意味着银行能放给市场的钱更多了，房贷额度较为紧张的状况缓解，排队等待放贷的购房者就有可能加速获得贷款。

当然，信贷政策出现变化，是希望维稳市场，而不是说要鼓励炒房。

结合12月3日，银保监会新闻发言人的表述：

现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

可见，收获降准利好的，主要会是首套刚需和改善型购房者。

投机者的空间，则依然很有限。

结语

总体而言，行业环境改善预期已进一步明确。

展望2022年

一方面，部分热点区域首套房贷利率仍有下调可能，银行放款周期有望进一步缩短；

另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。

同时，此前偏紧的地方政策也有望迎来微调改善。

但政策肯定还是以“托底”为导向，避免产生更大的连带风险，而非重启房地产，更不是制造新一轮上涨。

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