深圳楼市突传大消息，是糖还是坑？

国内首个支持商务公寓通燃气的文件终于落地！

2月23日，楼市调控动作频频的深圳再出新规，对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。

图为本次新规全文

划个重点

1. 新建商务公寓、宿舍项目建设单位如需使用燃料，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。

2. 已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。

这是深圳近一年来，对商业办公类产品进行的第二次大动作调整，究竟会对楼市产生哪些影响？对购房者而言，又是糖还是坑呢？

公寓的前世今生

在解读分析前，我们不妨先大致地了解下深圳商务公寓的成因和现状。

商务公寓，是改革开放初期特意设立的，当时住宅小区档次普遍不高，这类房产可以说是为了吸引外商而存在。

到了现在，住宅基本可以满足对外开放的要求，而外国人、港澳台居民如果在内地工作，政策也允许购买住宅，所以再大量供应商务公寓，意义已经不大。

这也是为什么去年“7.15”新政后，深圳会发布《关于停止商务公寓的审批通知》。

明确全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

对于缺地的深圳，住宅稀缺、公寓过剩的长期矛盾，已经到了必须要逐步解决的时候。

公寓价格会大涨吗？

此次新规一出，不少人的第一反应是：利好啊！公寓价格怕是要大涨了啊！

可事实上，公寓远没有到可以闭眼买入的时候。

可通燃气，意味着居住功能有所增强，公寓和住宅之间的鸿沟，的确又被填了一铲子土。

面对深圳住宅市场的调控层层加码，有自住需求且没有名额的买家将更有可能转投公寓市场。同时，对于开发商来说，可通燃气的产品去化周期将缩短，短期内会有一波行情。

对公寓市场，肯定是利好。

但这一改变，还不足以提振整个公寓市场的热度，更不足以令公寓价格大涨。

公寓的硬伤

新规虽然满足了市场多年来的诉求，但并没有改变商务公寓、宿舍等不被市场看好的根本条件：

1.不能落户，不能或者很难申请学位；

2.交易税费比较高，存在土地增值税；

3.部分公寓可能是商水商电，不是民水民电。

在学位方面，深圳对于公寓一直比较宽容的，罗湖、南山、福田的商务公寓产品是可以积分申请入学的，最近又加入了大鹏新区。

但即使可积分入学，基本也比正常的住宅分数要少10-20分，对于深圳这种教育资源稀缺的城市，这个差值是非常要命的。

还需注意的是，深圳的公寓分成三类：商务公寓、商业或办公类公寓、产研用地公寓。

只有本次新规中提到“商务公寓”是政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公。

此类公寓土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。

结语

至于新规后，商务公寓是糖还是坑？

关键还是要看购房者的本意。

对于难以在住宅市场上车，又有自住需求的刚需绝对是好消息；

对于不明市场的投资小白，可能就是巨坑了，只要硬伤还在，多数产品利润空间小、流动性弱的现状就不会改变，谁入局谁就是韭菜。

新规的出台，为的是通过存量改造、更新产品等方法改善深圳住房供应不足的现状，平稳市场，而不是提供炒作的方向。

某种程度而言，这是深圳在持续躁动的楼市压力下，不得不做出的重要选择，也为住房需求同样旺盛的热点城市，提供了一个调控的新思路。

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