再涨!广深房价按不住,2021开启抢房模式?

发表时间:2021-01-15 17:03

2020,注定是会被反复提起的一年。


楼市连受政策严控,却浇不灭高能级城市的市场热情,粤港澳大湾区的龙头城市——深圳、广州,皆在岁末走出了“风景独好”的行情,不仅价格上涨,成交量更屡创纪录。


两地所处的环境不尽相同,但均酝酿了足够推升楼市上行的动能。


2021的序幕刚刚拉开,似乎就嗅到了涨价的味道。


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广深哪涨最多?


2020年末,广深楼市虽量价齐升,但在城市内部,“分化”十分严重。


广州全年一手成交价涨幅前二分别是南沙与黄埔:

南沙均价为26622元/㎡,涨幅为24.46%↑

黄埔均价为30217元/㎡,涨幅为17.9%↑


与之相对,白云、增城全年均价则呈现下跌的趋势,跌幅分别为4.72%↓、2.73%↓。


二手房方面,均价自5月起呈上扬趋势,12月已达到39851元/㎡,同比上涨11.55%↑。


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图示:2020年广州市二手房价走势


热点片区甚至供不应求,如天河车陂片区的中介忙着收房,还是“有客户,没盘”。


深圳则是 “打新热”持续,一二手房价格倒挂,巨大的价差导致近期楼盘“开盘即秒光”的情形屡见不鲜。


仅2020年12月,22个开盘的住宅项目中,就有7个日光盘。


二手房方面,均价从年初6万+,一路攀升到8万+,光涨幅就够在二线城市买套房了。

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图示:2020年深圳市二手房价走势


目前,“天价豪宅盘”出手较难,价格“亲民”刚需客较多的片区,成交则逐渐恢复至“7.15”调控前状态。


如龙岗片区,12月成交量达2258套,老牌豪宅片区南山、福田则较为平淡,分别为916套、1078套。


值得一提的是,深圳、广州目前无论是供应端或需求端,所面对的微观环境和调控压力是完全不同的,这也将很大程度左右两座城市后续的政策走向。


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广州房价还会涨吗?


短期来看,广州楼市会继续温和上行。


广州供应量向来较为充足,整个2020年土地出让收入更是高达2464亿。


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图示:广州2013-2020年出让金额一览


从面积看,商住用地达592万平米(土地面积),总建筑面积2119万平米,是2016年的3倍,达到了历史新高!


地卖的多,上市的楼盘自然会逐渐增加。


因此,从供求关系看,房价暴涨的可能性很小。


结合房价目前整体平稳,只是部分区域有点涨的情况,不太可能再有新的调控政策出台。官方只需继续稳定市场供求关系,防止有关各方过度炒作。


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深圳调控再加码?


与广州相比,深圳的商品房库存量则常年处在较低的区间,难怪购房者的情绪总是维持在“高烧”状态。


结合主管部门11月末对“价格倒挂”和“代持炒房”的表态,深圳继续加码调控的可能性较高。


官方或会针对楼市的新情况做一个“补漏洞”的行为,但针对需求侧的压制,只是一种扬汤止沸的办法。


深圳想要平抑房价,还是要加大供应,目前也已经看到了这个趋势。


通过深圳市住房和建设局最新发布的数据,我们可以直观的感受到:


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图示:深圳各区域新开工商品住房情况图


2020年全市共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;

商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。


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图示:深圳2021年一季度预计预售


2021年第一季度全市预计入市商品住房及商务公寓项目20个,建筑面积94.9万平方米。

其中商品住宅92.5万平方米,约8900套;商务公寓2.4万平方米。


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结语


此轮房价上涨,大多数城市与深广两地境况相同——存在明显的内部分化。


主要原因是此轮货币放松,央行严控资金流入楼市,不能大规模进入市场,这跟2009年、2015年全面放松,全面普涨有本质区别,只能是结构性行情。


展望后市,房价还能上涨的,一定是房子供不应求,人口又能不断流入,就算总人口减少,但购买力不减的城市。


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