再涨！广深房价按不住，2021开启抢房模式？

2020，注定是会被反复提起的一年。

楼市连受政策严控，却浇不灭高能级城市的市场热情，粤港澳大湾区的龙头城市——深圳、广州，皆在岁末走出了“风景独好”的行情，不仅价格上涨，成交量更屡创纪录。

两地所处的环境不尽相同，但均酝酿了足够推升楼市上行的动能。

2021的序幕刚刚拉开，似乎就嗅到了涨价的味道。

广深哪涨最多？

2020年末，广深楼市虽量价齐升，但在城市内部，“分化”十分严重。

广州全年一手成交价涨幅前二分别是南沙与黄埔：

南沙均价为26622元/㎡，涨幅为24.46%↑

黄埔均价为30217元/㎡，涨幅为17.9%↑

与之相对，白云、增城全年均价则呈现下跌的趋势，跌幅分别为4.72%↓、2.73%↓。

二手房方面，均价自5月起呈上扬趋势，12月已达到39851元/㎡，同比上涨11.55%↑。

图示：2020年广州市二手房价走势

热点片区甚至供不应求，如天河车陂片区的中介忙着收房，还是“有客户，没盘”。

深圳则是 “打新热”持续，一二手房价格倒挂，巨大的价差导致近期楼盘“开盘即秒光”的情形屡见不鲜。

仅2020年12月，22个开盘的住宅项目中，就有7个日光盘。

二手房方面，均价从年初6万+，一路攀升到8万+，光涨幅就够在二线城市买套房了。

图示：2020年深圳市二手房价走势

目前，“天价豪宅盘”出手较难，价格“亲民”刚需客较多的片区，成交则逐渐恢复至“7.15”调控前状态。

如龙岗片区，12月成交量达2258套，老牌豪宅片区南山、福田则较为平淡，分别为916套、1078套。

值得一提的是，深圳、广州目前无论是供应端或需求端，所面对的微观环境和调控压力是完全不同的，这也将很大程度左右两座城市后续的政策走向。

广州房价还会涨吗？

短期来看，广州楼市会继续温和上行。

广州供应量向来较为充足，整个2020年土地出让收入更是高达2464亿。

图示：广州2013-2020年出让金额一览

从面积看，商住用地达592万平米（土地面积），总建筑面积2119万平米，是2016年的3倍，达到了历史新高！

地卖的多，上市的楼盘自然会逐渐增加。

因此，从供求关系看，房价暴涨的可能性很小。

结合房价目前整体平稳，只是部分区域有点涨的情况，不太可能再有新的调控政策出台。官方只需继续稳定市场供求关系，防止有关各方过度炒作。

深圳调控再加码？

与广州相比，深圳的商品房库存量则常年处在较低的区间，难怪购房者的情绪总是维持在“高烧”状态。

结合主管部门11月末对“价格倒挂”和“代持炒房”的表态，深圳继续加码调控的可能性较高。

官方或会针对楼市的新情况做一个“补漏洞”的行为，但针对需求侧的压制，只是一种扬汤止沸的办法。

深圳想要平抑房价，还是要加大供应，目前也已经看到了这个趋势。

通过深圳市住房和建设局最新发布的数据，我们可以直观的感受到：

图示：深圳各区域新开工商品住房情况图

2020年全市共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%；

商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。

图示：深圳2021年一季度预计预售

2021年第一季度全市预计入市商品住房及商务公寓项目20个，建筑面积94.9万平方米。

其中商品住宅92.5万平方米，约8900套；商务公寓2.4万平方米。

结语

此轮房价上涨，大多数城市与深广两地境况相同——存在明显的内部分化。

主要原因是此轮货币放松，央行严控资金流入楼市，不能大规模进入市场，这跟2009年、2015年全面放松，全面普涨有本质区别，只能是结构性行情。

展望后市，房价还能上涨的，一定是房子供不应求，人口又能不断流入，就算总人口减少，但购买力不减的城市。

免责声明：本文部分信息搜集于网络，如有侵权请联系后台进行删除，本文观点不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。