告别期房制？多地加强预售资金监管释放什么信号？

12月以来，仅仅两周时间，就有昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海7城接连出手，加强预售资金监管。

而截至目前，至少已有29个省市在年内出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则。

多地加强预售资金监管，是否意味着期房预售制将被取缔？

期房制弊端渐显

期房制度，是香港霍英东首先提出来的，当时或叫炒楼花，算是房地产的巨大创新。

开发商用首付款融资开发，风险小、回报高；拿不出全款的购房者，也通过分期，成功买房。

是的，当年的炒楼花，本质上是双赢。

开发商降低了融资压力，购房者减轻了购房压力。

但这个让人又爱又恨的预售制度，运行半个多世纪后，弊端越来越大。

那就是开发商仅仅盖了数层之后，就拿到了大部分的房款，想跑路轻而易举，平摊下来，开发商的风险几乎为0。

而购房者，承担了将近100%的风险。

简单理解就是，市场一片繁荣时，你好我好大家好，开发商、银行吃肉血赚，购房者也跟着喝汤；一旦市场萧条，则开发商、银行、施工方想方设法圈钱，却把烂尾、维权留给了购房者。

防烂尾防风险

针对预售中的种种乱象，在已出台监管新政的29个城市中，有19城规定了节点。但在实施细则上，不同城市间，也存在着一些差异。

这与各地出台新政的楼市背景是分不开的。

对楼市上行的城市，加强预售款监管，旨在防范期房预售制下的金融风险。如开发商的“捂盘惜售”等行为，或将抬高房价，形成楼市泡沫。

对楼市下行的城市，监管的主要目的则是遏制开发商因资金链紧张而将预售款挪作他用。

从预售资金的留存比例看，对于取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点，不同城市的的监管留存比例也有所差异。

以唐山为例，根据2015年的预售款监管政策，共设置了五个监管节点：工程建设层达到规划设计层数三分之一、一半、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记。

而此次新政策中则出现了八个节点：包括工程建成层数达到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。

此外，对于近年来维权事件频发的“精装修”，多地的监管新政中已将装修费用纳入“按节点发放”的条目里，并强调预售资金总额在“竣工后的验收环节”完成后，方可完全提取。

如成都明确，“关于完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五”、“完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。”

留一部分预售资金，待竣工验收完成后再发放，即可减少因监管缺位而导致的民事纠纷事件。

短期内期房制难取消

显然，面对烂尾、纠纷频发，向预售、向高周转开抢已成定局。

今年年初，为纾解房地产企业资金周转艰难的问题，多地曾放宽预售资金监管，将预售款提取节点往前推移。

进入下半年，在逐渐回归常态化治理后，各地陆续收紧监管政策是必要也是必然的。

而时至年末，商业银行开发贷的发放额度下降，部分房企的信贷也将到期，房企资金链或更加趋紧，防范“烂尾楼“问题显得更加重要。

但是这么一个庞然大物，是没有办法在短时间内根除的，从大局上来说也根本不会轻易被取缔。

因为预售在被诟病的同时，也有难以取代的优点，就是可以降低楼盘开发的建设成本，增加建设量，对于稳定供需而言，也是非常必要的。

结语

对于期房制，只能说会有越来越多的城市加入预售资金监管队伍，不断围堵漏洞，健全监管机制，以稳定当地的房地产市场。

但若说这些动作，是取缔期房制度的信号，则过于夸大。

对于不少房企而言，则难免有短期阵痛，因为过往的高周转、加杠杆行不通了，尤其是中小房企面临的资金考验会更大，市场或又将迎来一番洗牌。

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