深圳向模范生长沙取经后,房价将何去何从?发表时间:2020-12-11 17:43 华润城润玺一期带来的彩票效应,让人见识到了“打新”的疯狂; 最新的二手房均价突破8万+,让人明白了什么叫“一骑绝尘”; …… 2020年的最后一个月,深圳的气温终于降了下来,但被全国围观了一年的楼市却依旧热度不减,热闹非凡。 有意思的是,在被誉为最严调控的“7.15”新政出来前,深圳可是去过长沙取经的,而长沙,则刚刚收获了中央的表扬。 是水土不服?还是时间未到?2021年的深圳楼市还能“疯”下去吗? 长沙被点名表扬 近日,住建部对长沙进行了“点名表扬”,对其在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。 通过下图可见,2019年长沙的房价收入比牢牢控制在低于7,符合3-9的国际正常水平,对比深圳的35.2,中间相差了5倍不止。 而“调控模范生”长沙能笑傲全国,主要是做到了以下两点: 一是楼市调控长期从严,几乎遏制了所有投机空间。 限售4年 商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。 二套限购 购买二套房,必须在首套房拿证4年之后。 二套征收重税 个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税。 堵住人才购房漏洞 专科及以上学历人才,须满足在长沙工作生活24个月。 二是长期大量供应土地,杜绝人为制造短缺。 土地供应是否充分,是不是存在人为制造短缺,有没有主动制造“地王”,很大程度上决定着许多城市的房价走势。 正如开年以来有不少城市地王层出不穷,而这些地王多数都是国企创造的,这背后不乏地方政府提振楼市、刺激经济的考虑。 反观长沙,土地供应呈现井喷之势,完全没有想通过房地产刺激经济的样子。 这是长沙一贯的作风,从2015年到2019年,其土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600多万平方米,为当地提供源源不断的住房供应空间。 深圳调控基础已定 视线回归到深圳: 购房门槛提高到了深户3年,非深户5年社保; 二套房首付提高到了最低七成; 增值税征免年限由2年调整到5年 ; 调整豪宅线标准; …… 显然,“抄作业”深圳是认真的。 可以说“7.15”新政已经奠定了深圳楼市调控的基础。 但制度总是需要不断完善的。不可能政策一出,炒房就戛然而止,更多的是不停出招的持久战。 而长沙成功的另一方面——土地供应。深圳已在今年的40岁生日,收到了“大礼包”: 拥有了永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权; 支持推进二三产业混合用地; 支持盘活利用存量工业用地; 完善闲置土地使用权收回机制; …… 这意味着,深圳可以有效解决过往土地供给的结构性失衡,增加住宅土地供应,平衡供需关系。 警惕盲目“打新”的风险 接下来,深圳大概率会对部分地区、部分楼盘和小区的炒房现象出台更具针对性的调控措施,不断堵住政策漏洞。 比如,近期最扎眼的“打新热”,或许就即将遭遇政策暴击。 结合各方观点,有可能出现以下调控方向: 缩小新房二手房价差,如控制一二手房倒挂不超过15%; 延长网红盘持有周期,如让购房者自主签订限售承诺书,拟定自持时间,以此作为选房排序; 制定片区二手房指导价,与新房一同监管,以稳定市场价格。 除了随时可能变化的政策风险,还应警惕市场被高估的风险。 现在的深圳,在某种程度上已变成了一个“游资”市,市场情绪狂热,资金过量涌入。 新房限价带来的套利空间,刺激了买房人提前释放买房需求; 先行示范区的政策加持,刺激了外地资金纷纷杀入; 疫情下的货币放水,刺激了购房者更加积极的举债上杠杆; …… 多重因素的叠加,导致大家对房价的预期在短期内过于乐观。而“游资”的存在,则更会放大市场的风险,让市场在上涨时涨过头,也会在调整时跌过头。 结语 中国房价只涨不跌的神话,早就破灭了。 北京的二手房均价已经从年初的7万+,下探到了如今的6.2万+; 廊坊接近50%的回撤,足以毁灭一个家庭的财富; 天津、石家庄、济南等城市20%的回撤,也足够让一个普通家庭多背负十几年的贷款。 长沙的实践充分证明,政府的调控是百分之百能按住房价的。 这背后的关键在于,到底是形式主义调控还是真调控,究竟是松两天紧两天,还是能将楼市调控贯彻到底。 结合最近高层对楼市的表态,深圳楼市一定是不能继续“疯”下去的,越是狂热越会迎来严打。 这也是在提醒仍想在楼市中分得一杯羹的购房者,任何时候都绝对不要高杠杆,要时刻管理好自己的负债率、月供能力、现金流。 管理不好这些,等到政策收缩、信贷收紧时,哭爹喊娘也是没有用的。 免责声明:本文部分信息搜集于网络,如有侵权请联系后台进行删除,本文观点不代表所在机构意见,亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易和投资建议。 |