深圳向模范生长沙取经后，房价将何去何从？

华润城润玺一期带来的彩票效应，让人见识到了“打新”的疯狂；

最新的二手房均价突破8万+，让人明白了什么叫“一骑绝尘”；

……

2020年的最后一个月，深圳的气温终于降了下来，但被全国围观了一年的楼市却依旧热度不减，热闹非凡。

有意思的是，在被誉为最严调控的“7.15”新政出来前，深圳可是去过长沙取经的，而长沙，则刚刚收获了中央的表扬。

是水土不服？还是时间未到？2021年的深圳楼市还能“疯”下去吗？

长沙被点名表扬

近日，住建部对长沙进行了“点名表扬”，对其在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

通过下图可见，2019年长沙的房价收入比牢牢控制在低于7，符合3-9的国际正常水平，对比深圳的35.2，中间相差了5倍不止。

而“调控模范生”长沙能笑傲全国，主要是做到了以下两点：

一是楼市调控长期从严，几乎遏制了所有投机空间。

限售4年

商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

二套限购

购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。

二套征收重税

个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

堵住人才购房漏洞

专科及以上学历人才，须满足在长沙工作生活24个月。

二是长期大量供应土地，杜绝人为制造短缺。

土地供应是否充分，是不是存在人为制造短缺，有没有主动制造“地王”，很大程度上决定着许多城市的房价走势。

正如开年以来有不少城市地王层出不穷，而这些地王多数都是国企创造的，这背后不乏地方政府提振楼市、刺激经济的考虑。

反观长沙，土地供应呈现井喷之势，完全没有想通过房地产刺激经济的样子。

这是长沙一贯的作风，从2015年到2019年，其土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，为当地提供源源不断的住房供应空间。

深圳调控基础已定

视线回归到深圳：

购房门槛提高到了深户3年，非深户5年社保；

二套房首付提高到了最低七成；

增值税征免年限由2年调整到5年 ；

调整豪宅线标准；

……

显然，“抄作业”深圳是认真的。

可以说“7.15”新政已经奠定了深圳楼市调控的基础。

但制度总是需要不断完善的。不可能政策一出，炒房就戛然而止，更多的是不停出招的持久战。

而长沙成功的另一方面——土地供应。深圳已在今年的40岁生日，收到了“大礼包”：

拥有了永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权；

支持推进二三产业混合用地；

支持盘活利用存量工业用地；

完善闲置土地使用权收回机制；

……

这意味着，深圳可以有效解决过往土地供给的结构性失衡，增加住宅土地供应，平衡供需关系。

警惕盲目“打新”的风险

接下来，深圳大概率会对部分地区、部分楼盘和小区的炒房现象出台更具针对性的调控措施，不断堵住政策漏洞。

比如，近期最扎眼的“打新热”，或许就即将遭遇政策暴击。

结合各方观点，有可能出现以下调控方向：

缩小新房二手房价差，如控制一二手房倒挂不超过15%；

延长网红盘持有周期，如让购房者自主签订限售承诺书，拟定自持时间，以此作为选房排序；

制定片区二手房指导价，与新房一同监管，以稳定市场价格。

除了随时可能变化的政策风险，还应警惕市场被高估的风险。

现在的深圳，在某种程度上已变成了一个“游资”市，市场情绪狂热，资金过量涌入。

新房限价带来的套利空间，刺激了买房人提前释放买房需求；

先行示范区的政策加持，刺激了外地资金纷纷杀入；

疫情下的货币放水，刺激了购房者更加积极的举债上杠杆；

……

多重因素的叠加，导致大家对房价的预期在短期内过于乐观。而“游资”的存在，则更会放大市场的风险，让市场在上涨时涨过头，也会在调整时跌过头。

结语

中国房价只涨不跌的神话，早就破灭了。

北京的二手房均价已经从年初的7万+，下探到了如今的6.2万+；

廊坊接近50%的回撤，足以毁灭一个家庭的财富；

天津、石家庄、济南等城市20%的回撤，也足够让一个普通家庭多背负十几年的贷款。

长沙的实践充分证明，政府的调控是百分之百能按住房价的。

这背后的关键在于，到底是形式主义调控还是真调控，究竟是松两天紧两天，还是能将楼市调控贯彻到底。

结合最近高层对楼市的表态，深圳楼市一定是不能继续“疯”下去的，越是狂热越会迎来严打。

这也是在提醒仍想在楼市中分得一杯羹的购房者，任何时候都绝对不要高杠杆，要时刻管理好自己的负债率、月供能力、现金流。

管理不好这些，等到政策收缩、信贷收紧时，哭爹喊娘也是没有用的。

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