一线城市新房、二手房价全面上扬!刚需是否上车?

发表时间:2020-06-19 10:57

近日,北京“新发地事件”残忍地佐证了“带病生存”将成为2020年的底色。


于内,零售、餐饮、酒店、旅游、影视仍是疫情重灾区,消费市场迟迟无法打开;


于外,因疫情和外部脱钩对峙,外贸长期下滑将成为现实。


然而,就在这啥都不咋行的环境里,楼市却走出了不一样的行情。


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一线城市房价全线上涨


15日,国家统计局发布5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,最引人注目的就是,北上广深4个一线城市房价全线上涨。


要知道,虽然都叫一线城市,但4城情况千差万别,房价走势也不尽相同。


在此之前,4城房价已经有相当长时间没有如此同步了。


从新房数据看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海、广州、深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%、0.6%。


同比则上涨2.9%,涨幅与上月相同。


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而相比新房价格,一线城市二手房房价的走势更能体现真实的行情。


5月,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州、深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%、1.6%。


同比则上涨4.1%,涨幅比上月扩大1.1个百分点。二、三线城市这一数据分别为同比2.0%和2.1%,涨幅分别回落0.2个百分点和0.3个百分点。


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这表明,一线城市二手房价格同比上涨较快,而且涨幅有扩大趋势,这与二、三线城市房价走势形成了鲜明对比。


一线城市房价为何升温?


4个一线城市房价的齐齐“冒进”与全国房地产市场的回暖不无关系。


开年以来,受到疫情抑制的购房需求在5月继续释放,市场成交放量,促使观望者加快入市步伐,房价环比上涨的城市数量继续增多,市场热度的提升直接拉动了一线城市房价上涨。


北京此前出台的学区房政策刺激了买卖双方的成交意向,也使得相关二手房价格出现反弹。


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上海不仅新房成交量创下44个月以来的最高,二手房成交量也明显超过2019年的月平均水平。


广州楼市是冰火两重天,核心区房价稳中有涨,郊区房价一跌再跌。


深圳近两个月中高端改善需求者入市的比例在增强,拉动整体房价出现上扬。


而一线城市的风向标作用,同样可能会带动其他城市的房价。


是泡沫,还是机会?


随着数据公布,房价会否大幅上涨,再次成为焦点。眼前的是泡沫,还是机会?今年究竟该不该咬牙上车?正困扰着无数刚需。


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想进场的原因很多:

土地市场持续火热,房地产市场整体复苏;

LPR接连下调,资金成本已经降到了低点;

全球大放水不停,怕被货币宽松时代所冲刷和洗劫;

……


下不去手的原因,也不少:

大环境真的不算好,大范围降薪缩编风险若隐若现;

楼市脱离了实体不振,脱离了经济现实,脱离了租金下跌,呈现不正常的亢奋状;

……


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楼市的矛盾越来越激化!


与个体收入的矛盾、与经济现实的矛盾、与租售比的矛盾,与政策的矛盾……


楼市走向何方?


此时,想判断全国楼市究竟怎么样,新房销量是一个很好的参考样本,除去少数热点核心城市,我国基本还是以新房销售为主。


国家统计局15日发布的数据显示,受疫情影响,1-5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。

  • 住宅销售面积下降11.8%;

  • 办公楼销售面积下降26.7%;

  • 商业营业用房销售面积下降21.7%。


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商品房销售额46269亿元,下降10.6%,降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。

  • 住宅销售额下降8.4%;

  • 办公楼销售额下降35.3%;

  • 商业营业用房销售额下降26.6%。


从单月数据来看,5月新房销售大幅增量,同比增速一举由负转正且创近一年以来增速新高。商品房待售面积51771万平方米,比4月末减少483万平方米。

  • 住宅待售面积减少436万平方米;

  • 办公楼待售面积减少21万平方米;

  • 商业营业用房待售面积减少24万平方米。


房价会否大幅上涨?


对于房价走势,我们要清楚房住不炒≠房价不涨,但房价的涨幅不会太大。


首先,宏观经济环境不支持房价大幅上涨。新冠肺炎疫情给全球经济造成了前所未有的冲击,且国外疫情仍看不见拐点。


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疫情对居民短期收入造成的影响是显而易见的,而疫情的反复也将影响居民对未来的预期,大众在开销方面可能会更加谨慎,这势必影响房地产市场需求。


其次,中国的楼市始终是“政策市”。中央重申“房住不炒”的定调,显示了政府在促进住房市场平稳健康发展上的决心。


此外,央行近期发布的报告也指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。


无论是从宏观经济环境,还是政策环境,亦或是货币环境来看,都不支持房价普涨。


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正如本期数据所体现,不仅要看到一线城市房价全线上涨,也要清醒的看见二、三线城市新房及二手房房价同比涨幅都在回落。


城市分化仍将持续,身处核心城市的刚需,有能力可尽管上车,其余市县的非迫切刚需,则建议观望为主。


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