居住权、产权续期...民法典如何影响你的房产?

发表时间:2020-06-08 11:50

从生老病死到衣食住行,从婚姻家庭到生产生活……


被誉为“社会生活的百科全书”的《中华人民共和国民法典》,终于在十三届全国人大三次会议以高票表决通过,正式“C位出道”。


这是我国首部以法典命名的法律,共7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则。


几乎所有的民事活动,都能在其中找到依据,对于百姓普遍关注的住房和居住问题,也多有涉及,赶紧一起看看吧!


新增居住权


在有关房屋的问题上,新增的“居住权”是最大的亮点,其属于用益物权中新增加的一个权力,这一权力不能继承不能转让,且不收费,但需要登记。


此后,居住权人对住宅享有占有、使用的用益物权。


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取得方法:

当事人采用书面形式订立居住权合同,并向登记机构申请居住权登记。

居住权自登记时设立。


居住权期限:

居住权的有效期限,可以由当事人双方共同约定,10年、20年、30年都可以,也可是终生有效(无论约定期限多长,只要“居住权人”死亡的,居住权均自动消失)。


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居住权设立所带来的多重保障,我们通过举一两个例子来说明会更加清晰易懂:


01.房产登记子女名下


在我国,父母出资购房,房子所有权登记在子女名下的并不少见,此举大多意在规避房屋继承所涉及的费用,但父母们也不可避免的将自己放在了被动的位置,若子女日后有意出售房屋,或将面临无房可住的窘境。


如今,父母可以和子女约定居住权,即在世期间对所购房屋享有无偿的永久居住权。这样就可以最大化保证父母出资的权利,尤其是那些一次性掏空毕生积蓄的父母,可以有效防止极少数的白眼狼。


02.以房养老


年事已高的老人可以以略低于市场的价格,将房屋出售给金融机构或其他投资人,但是保留房屋的居住权直到离世。


一方面,老人获得售房款,养老的资金流有保证,且可以保证老有所居。另一方面,金融机构或投资人可用较低的价格获得房屋的所有权,此后,除了等待老人离世处置资产,还可以进行抵押融资等一系列的利用。


此前面临多种问题的“以房养老”,在居住权的“护航”下,完全可以通过市场来实现双赢的局面。


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当然,任何事情都有两面性,居住权在为部分人群提供了保障的同时,也给部分人增添了一点“小麻烦”。


准备购买二手房的消费者们注意了,从前只需查询房屋的权属、司法查封、抵押、租赁等情况,而未来还要看是否登记了居住权、居住权是多长时间。


因为即使原业主将房屋出售了,居住权人还是可以继续居住。


住宅产权自动续期


除了新增的居住权引发了热议,较早前就备受关注的“产权到期”问题,终于迎来了一锤定音。


结果是,房主们都吃下“定心丸”。


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购房后,业主获得房屋所有权,而建设用地使用权根据相关规定,通常设定为70年,但早年间因各地政策不一,也曾出现更短的时限。


  • 2009年,青岛便出现了全国首例住宅用地到期的情况;

  • 2016年,浙江温州的一批房产引发了全国的关注和讨论。


随着越来越多的房产可能出现产权到期的情况,民众的关注度,也日益攀升。


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民法典明确了住宅建设用地产权到期可以自动续期,可以说是符合了大量业主的期待。


要知道,房子虽然会随着老化不断折价,但房屋之下的土地价值却是永存的。能否“自动续期”,不仅关系产权本身的完整性,而且还会显著影响到未来的房价预期。


当然,现行法律对住宅建设用地使用权续期的原则性规定较多,但具体法律应用层面的规定较少,续期是否要补缴土地出让金,具体缴费的标准及是否减免费用等都尚未明确。


从目前与产权续期相关的《物权法》《城市房地产管理法》及有关人士的表述,住宅产权续期,“减免”是关键,免费续期的可能性非常高,未来有望通过新的法律规定加以确认。


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反之,民法典对非住宅建设用地的表述是“依照法律规定办理”。


而目前,并无法律规定支持非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。


购房者一定要注意识别房子背后的土地性质。


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保障业主权益


产权等大问题得到了保障,我们再来看一些与生活幸福感息息相关的条文。


01.物业占用小区绿地合法吗?


入住后,发现小区绿地被物业挪作他用,如建娱乐中心等,不要敢怒不敢言了,因为不合法。


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02.共有部分产生收入归谁?


广告投放在很多小区都有,如电梯,楼内大厅,甚至小区路灯上也有灯箱广告,且这些收入大部分被纳入物业公司账户,这种情况,在未来将会被严格限制。


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03.公维基金难启动怎么办?


房龄大的楼宇、小区都会面临各种维修问题。虽说,业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有,但公共维修基金想要真正动起来,却往往十分困难,近年来由于公共维修基金使用带来的种种纠纷已是屡见不鲜。

未来,这一局面将有望改善。


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民法典完善了公共维修资金使用的表决程序,将过往的“双过四分之三”同意,修改为“双过半”同意,有利于让资金不再“沉睡”,业主也可以住的更舒心。


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渗透生活方方面面的民法典将自2021年1月1日起施行,婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。


让我们共同期待,更加有法可依的美好生活。


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