居住权、产权续期...民法典如何影响你的房产？

从生老病死到衣食住行，从婚姻家庭到生产生活……

被誉为“社会生活的百科全书”的《中华人民共和国民法典》，终于在十三届全国人大三次会议以高票表决通过，正式“C位出道”。

这是我国首部以法典命名的法律，共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则。

几乎所有的民事活动，都能在其中找到依据，对于百姓普遍关注的住房和居住问题，也多有涉及，赶紧一起看看吧！

新增居住权

在有关房屋的问题上，新增的“居住权”是最大的亮点，其属于用益物权中新增加的一个权力，这一权力不能继承不能转让，且不收费，但需要登记。

此后，居住权人对住宅享有占有、使用的用益物权。

取得方法：

当事人采用书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记。

居住权自登记时设立。

居住权期限：

居住权的有效期限，可以由当事人双方共同约定，10年、20年、30年都可以，也可是终生有效（无论约定期限多长，只要“居住权人”死亡的，居住权均自动消失）。

居住权设立所带来的多重保障，我们通过举一两个例子来说明会更加清晰易懂：

01.房产登记子女名下

在我国，父母出资购房，房子所有权登记在子女名下的并不少见，此举大多意在规避房屋继承所涉及的费用，但父母们也不可避免的将自己放在了被动的位置，若子女日后有意出售房屋，或将面临无房可住的窘境。

如今，父母可以和子女约定居住权，即在世期间对所购房屋享有无偿的永久居住权。这样就可以最大化保证父母出资的权利，尤其是那些一次性掏空毕生积蓄的父母，可以有效防止极少数的白眼狼。

02.以房养老

年事已高的老人可以以略低于市场的价格，将房屋出售给金融机构或其他投资人，但是保留房屋的居住权直到离世。

一方面，老人获得售房款，养老的资金流有保证，且可以保证老有所居。另一方面，金融机构或投资人可用较低的价格获得房屋的所有权，此后，除了等待老人离世处置资产，还可以进行抵押融资等一系列的利用。

此前面临多种问题的“以房养老”，在居住权的“护航”下，完全可以通过市场来实现双赢的局面。

当然，任何事情都有两面性，居住权在为部分人群提供了保障的同时，也给部分人增添了一点“小麻烦”。

准备购买二手房的消费者们注意了，从前只需查询房屋的权属、司法查封、抵押、租赁等情况，而未来还要看是否登记了居住权、居住权是多长时间。

因为即使原业主将房屋出售了，居住权人还是可以继续居住。

住宅产权自动续期

除了新增的居住权引发了热议，较早前就备受关注的“产权到期”问题，终于迎来了一锤定音。

结果是，房主们都吃下“定心丸”。

购房后，业主获得房屋所有权，而建设用地使用权根据相关规定，通常设定为70年，但早年间因各地政策不一，也曾出现更短的时限。

• 2009年，青岛便出现了全国首例住宅用地到期的情况；

• 2016年，浙江温州的一批房产引发了全国的关注和讨论。

随着越来越多的房产可能出现产权到期的情况，民众的关注度，也日益攀升。

民法典明确了住宅建设用地产权到期可以自动续期，可以说是符合了大量业主的期待。

要知道，房子虽然会随着老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。

当然，现行法律对住宅建设用地使用权续期的原则性规定较多，但具体法律应用层面的规定较少，续期是否要补缴土地出让金，具体缴费的标准及是否减免费用等都尚未明确。

从目前与产权续期相关的《物权法》《城市房地产管理法》及有关人士的表述，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。

反之，民法典对非住宅建设用地的表述是“依照法律规定办理”。

而目前，并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。

购房者一定要注意识别房子背后的土地性质。

保障业主权益

产权等大问题得到了保障，我们再来看一些与生活幸福感息息相关的条文。

01.物业占用小区绿地合法吗？

入住后，发现小区绿地被物业挪作他用，如建娱乐中心等，不要敢怒不敢言了，因为不合法。

02.共有部分产生收入归谁？

广告投放在很多小区都有，如电梯，楼内大厅，甚至小区路灯上也有灯箱广告，且这些收入大部分被纳入物业公司账户，这种情况，在未来将会被严格限制。

03.公维基金难启动怎么办？

房龄大的楼宇、小区都会面临各种维修问题。虽说，业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有，但公共维修基金想要真正动起来，却往往十分困难，近年来由于公共维修基金使用带来的种种纠纷已是屡见不鲜。

未来，这一局面将有望改善。

民法典完善了公共维修资金使用的表决程序，将过往的“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意，有利于让资金不再“沉睡”，业主也可以住的更舒心。

渗透生活方方面面的民法典将自2021年1月1日起施行，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

让我们共同期待，更加有法可依的美好生活。

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