两会定调:2020年楼市会怎么走?

发表时间:2020-05-29 17:28

想要追逐更好的人生,生活却猝不及防地给你重重一击。


2020年的开局,一场疫情冲击下的全球经济衰退,教会了大家,什么叫形势比人强。就连今年的《政府工作报告》,都比以往来的要晚一些。


这份国家层面的年度总结+新年计划,传递了当局对民生保障、经济政策、货币走势,以及国民紧盯的房地产行业的态度。这些将如何影响楼市走势,又会给我们的生活带来什么影响,不妨共同探讨一下。


未设经济增长目标


在本次报告发布后,第一个抢占“C位”的关注点就是——未提及GDP增速预期目标。


这是改革开放以来,我国第四次在《政府工作报告》中没有提及经济增速具体目标的情况。此前三次分别发生在世纪之交的前三年,即2000年、2001年和2002年。


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彼时,东南亚金融危机导致中国经济处于萧条局面。为了应对危机,从1997年至2000年期间我国一直在进行结构调整,进入2001年中国出现股灾,整体经济形势面临很多不确定性,直至2002年,经济出现迅猛回升,GDP增速自1997年以来首次回到“9区间”,达到9.1%,这主要得益于中国加入WTO,全球化红利得以释放。


此后三年,均实现了10%以上的增长,分别为10%、10.1%和10.2%。


回归到今年,没有提经济增速的具体目标,不等于经济增长不重要。


无论是稳就业保民生,还是坚决打赢脱贫攻坚战,都要有经济增长作为支撑。


只能说,虽然没有直接提GDP的增长目标,但经济增长的内容已融在其他经济社会发展目标之中。


房地产定调不变


与GDP未设增长目标紧密相连的是,不少人在疑虑,这会否导致房地产地方调控进一步升级。


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在过去,招拍挂创造土地财政营收、达到中央的GDP增速目标是地方启动房地产的两个主要动因。


这也是为什么那么多地方常常在松绑的边缘疯狂试探。据不完全统计,仅今年就有广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、淮安、宁阳等12个出台松绑调控政策的城市,但都没能摆脱“一日游”的宿命。


而如今,GDP目标和稳房价的天然矛盾没有了。


GDP不再是考核指标,而房地产定调依然是:

  • 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;

  • 因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。


在此情况下,拉动房地产,对地方而言没有任何好处,一旦松绑越线或房价上涨到引发媒体关注,反而可能被约谈,或再度紧急收紧,以至于出现“一日游”等有损公信力的情况。


可以预见,今年的房地产调控依然会从严,一方面鼓励刚需积极入市,一方面严打投机炒作行为。因城施策不意味着调控放松,地方松绑的步子一旦迈得太大,还是会遭到干预。


相信没有了GDP压力,地方对楼市放松会更加严谨求稳,“房住不炒”的落地或比以往来的更实际。


房地产税未被提及


跟前几年对比,今年的报告对房地产的表述最简单,字数最少,除了“房住不炒”、“因城施策”的定调,万众瞩目的“房地产税”并没有被提及。


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关于房地产税,在《政府工作报告》中提到,最早始于2014年,其表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。此后,每年两会期间社会都非常关注房地产税立法进展。


而今年关于它的最新表述是“稳妥推进房地产税立法”,出现在两会前夕发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,相较于2019年两会提出的“稳步推进”,显得更加审慎。


其主要还是因为疫情的冲击,导致全国经济下行,在全球经济前景尚不明朗的情况下,房地产税绝对不可能在短期内仓促出台,雪上加霜。


房地产税不会缺席


值得注意的是,房地产税可能会“迟到”,但绝不会“缺席”,建议握有多套房源的业主还是要早作打算。


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目前国际上房地产税制度有四大共性:

  • 所有的工商业住房和个人住房都会按照它的评估值来征税。

  • 所有国家的房地产税制度安排中都有一些税收优惠,比如可以作出一定的扣除标准等。

  • 房地产税属于地方税,收入归属于地方政府。

  • 房地产税需要建立完备的税收征管模式,使房地产税征得到、征得公平。


据此,建议在同一城市中不要握有过多房产,老破小、郊区房可择机出手,仅保留地段优、配套佳的房源就好。当资金回笼,还想继续投资房地产时,可把资金分流到不同的核心城市去做房产购置。


公积金“存废之争”


与“房地产税”同样备受关注,却未在报告中提及的还有“公积金”。若说房地产税是炒房客头顶的利剑,公积金则是部分刚需挣扎上车的救命稻草。


公积金的“存废之争”早在今年的2月就开始了,一种观点认为住房公积金制度不公平,已经完成其历史使命,应予以取消,好降低企业的人力成本,另一种则反对取消。


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取消住房公积金,看似实施起来很简单,企业开心,员工的工资似乎也多了,但结果是,3.25%的低利率购房优惠政策彻底消失了。


而根据住建部数据,公积金制度自建立以来,累计发放个人住房贷款3335万笔,其中双职工占三分之一,即约有5500万人受益,在1.44亿名实际缴存者中,38%的人成为住房贷款人。


跳出北上广深等高房价地区,在房价相对较低的城市,住房公积金贷款更普遍占到居民房贷的60%-70%,甚至更高。


贸然取消住房公积金,的确减少了企业的人力成本,但也相当于变相增加员工的购房成本。


因此,尽管公积金确实在很多城市还有换城取用限制、办理时间远超商贷等覆盖面和使用效率不足的问题,但我们需要的是改革而不是取消。


改革的目的,是要让最基础的刚需人群切实享受到缴存的福利,如降低使用门槛、提高额度上限、缩减审批时间等等。


总结


透过两会定调及近期相关文件,不难看出土地成交大涨、楼市成交大涨,都不是坏事。房地产市场的活跃能带动相关产业,提供更多就业岗位,中央不希望看到的只是房价、地价的疯长。


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户口通迁、居住证互认,公共资源按照人口规模配置等意见的提出则体现了城市分化的不可逆转,一线城市、强二线城市对小城市的虹吸效应将持续加强,成为房价最有利的支撑。


自有资金比较充裕的购房者,可将目光瞄准有显著人口增量的大城市,若需动用高杠杆,则还请慎重。


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