房贷降息10个基点!超30万亿存量房贷可“减负”,房奴可以笑了

发表时间:2020-04-21 10:08

千呼万唤始出来!3月没等到的降息,4月终于来了。20日上午,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率(LPR)。


供实体经济贷款参考的“1年期LPR”为3.85%,较上一期下降20个基点,是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次;


供商业房贷参考的“5年期以上LPR”为4.65%,较上一期下降10个基点,是自去年利率改革以来的第三次下调。


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整体来看,这是LPR报价机制改革后下调幅度最大的一次,房奴可以笑了。


LPR下行,市场早有预期


2020年,在新冠肺炎这只“黑天鹅”的冲击下,全球开启“大放水”模式,我国的经济基本面下行压力增大,据国家统计局消息,一季度国内生产总值206504亿元,按可比价格计算,同比下降6.8%。进入三四月,降息预期愈发强烈。


“逆回购-MLF-LPR”已成为央行引导贷款利率下行标准路径。央行早前宣布1年期中期借贷便利(MLF)中标利率下降20个基点后,市场就对LPR下行有较高的预期,能降多少及其背后释放的信号,更是关注的焦点。


而伴随降息落地,5年期以上LPR下调10个基点,再次呈现非对称降息,释放的还是中央对房地产调控不放松的信号,证明了金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济。


此次非对称降息,既对房地产市场构成中长期利好,但利好又不算特别大。


超30万亿存量房贷可“减负”


梳理可见,自2019年8月20日LPR利率改革以来,5年期以上LPR累计下降了20个基点,其中今年下降15个基点。


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新发放的商业性个人住房贷款,其贷款利率是依据5年期以上LPR加点形成的,此次5年期以上LPR利率的下降,将引导实际房贷利率的走低。而已在供楼的人士,需等到明年的“重新定价日”才能开始享受。


据分析人士推算,当前全国累计存量个人住房贷款余额超过30万亿元, 而目前,大多数存量房贷的重定价周期为1年,重定价日一般为每年1月1日。


据此,转换后的第一个重定价日应该是2021年1月1日,而存量房贷的月供将根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。


也就是说,当下选择转换为LPR浮动利率,今年存量房贷的月供并不会发生变化。


值得注意的是,对于有房贷的人来说,尽量要切换为LPR浮动利率,如果不切换只能变成固定利率。而长期看,中国房贷利率是走低的。


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LPR变动对存量房贷有多大影响


选择LPR浮动利率的,将采用“LPR+加点”的形式计算,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,而且差值可为负值。


经测算,不论原来房贷利率是基准利率上浮10%,还是打九折,如果贷款100万元30年期,选择等额本息,按照利率降低10个基点计算,月供可减少60元,30年内整体利息支出将减少21637元。


需要提醒供楼人士的是,加点数字一旦确定,将长期保持不变,伴随整个还款周期。可见,加点的数值,从一开始就决定了上浮空间,而5年期LPR的变动,则决定楼市利率到底是加息还是降息。


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LPR是否还会下调


此次LPR报价下调幅度较大引发广泛关注,那么,未来LPR是否还会有下调空间?


就大环境而言,虽然国内疫情已基本稳定,但海外疫情仍处高发期,截止4月19日上午,全球新冠肺炎病例累计确诊近233万例,累计死亡超16万例,累计确诊国家和地区数185个,主要欧美国家目前仍处于全面停工停产状态。


这意味着接下来一段时间,我国出口可能面临大幅下滑风险,外需对国内经济的拖累作用会逐步显现,需要国内消费、投资及时顶上去。


而更大的货币宽松力度将对国内消费、投资起到有效刺激作用,对冲海外疫情可能带来的潜在影响。


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因此,下一步包括MLF利率在内的政策利率体系还将有很大可能趋势性下移。这也意味着短期内LPR报价还有下行空间,不排除二季度内再度下行的可能。


结合4月17日召开的政治局会议提出,要继续“运用降准、降息、再贷款等手段,保证流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行”。


预计未来政策力度还会加大,降准、降息将延续。估计今年还会有30个点左右的降息空间。至于降准,分析认为未来将以“定向降准”方式为主,看各个银行支持实体经济的力度,来降低。


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