深圳楼市炒风再起!“扩容”预期会否带动大湾区房价?

发表时间:2020-04-16 09:47

提起深圳近期的房价,只能用两个字形容——魔幻。自国内疫情渐趋平稳,逐步推进复工复产以来,深圳楼市就独领风骚,你在叹失业,“土豪”在抢房;你在哭股市,“土豪”在抢房;你在怕粮食危机,“土豪”还是在抢房……


是什么让深圳楼市这么“疯狂”?“扩容”预期下周边房价会否被带动?2020年究竟该不该买房?


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市场升温


进入3月,深圳楼市一路升温,伴随着成交放量,“喝茶费”、“饥饿营销”等炒作现象重出江湖。


价值千万元的房产,要收百万元的“喝茶费”;豪宅项目分批入市,次次开盘次次日光;部分中介APP二手房挂牌价上演“天天向上”……闹得刚需心慌,投资客手痒。


而在本轮上涨行情中,最抢眼的两个主题就是“学区房”和“前海概念”。


学区房霸主地位不改


学区房一直是房价上涨的强力助推器。近期,南山区、福田区就有多个学区房片区出现上涨。


以福田区八卦岭片区为例,本来“老破小”楼盘居多,房价表现平平,但自从2019年初传出要建设一所名校的消息后,房价便一路上行。


有消息显示,该片区的城市主场小区2019年3月一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米,但2020年3月,同一朝向同一楼层的一套一居室成交价为8.2万/平方米,一年之内成交价上涨46%。


“前海概念”热炒,宝中承接“外溢”?


“前海概念”自去年年末就一直热炒,受前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”利好消息影响,南山、宝安二区成为房价上涨的“领头羊”,尤其是靠近前海的宝安中心区涨幅最为惊人。因规划好、楼龄新、配套全等特点,该片区20多个楼盘单价集体冲击“10万+”,最高的挂盘价超过21万元/平方米。


从宣布扩容,到腾讯新“鹅厂”落户大铲湾,再到3天之内卖出800套千万豪宅,前海的一举一动都牵动着宝中。


据中介透露,前海的写字楼将来能容纳近50万人,而宝中的写字楼,办公人数将达30万人,桂湾的金融从业人员和高端码农、前湾的金领和精英,都会有就近安家的需要。


愿景是美好的,但真的能实现吗?


首先,目前10万+/平的房价,就已经把普通白领隔绝在外了。买得起宝中的,基本都是身家数千万的土豪。


其次,参考目前深圳写字楼供应体量和空置情况,短期内,前海恐怕很难吸引几十万人入驻。那么因“前海外溢”而躁动的宝中房价,能不能经得起考验,值不值得高杠杆入手,恐怕还真不好说。


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会否带动大湾区房价


宝中房价因为“前海外溢”而高歌猛进,那么,大湾区房价又会否因为深圳“扩容”预期而上扬呢?


毕竟,为啥每次调控放松,深圳最先反弹?为何深圳房价全国第一?


原因很简单——缺地!


而深圳这座城市对年轻人的吸引力,实在不容小觑。在2019年全国新增人口城市排行榜上,深圳以新增41.22万位居全国第二位,仅次于杭州。


这就解释了深圳房价上涨的原因,能影响房价走势的因素可能有很多,但在政策调控之下能对房价起到影响的因素就只有两个:人口和经济。


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2月28日,深圳市委市政府发布《关于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》,提出加快推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设,明确落实广深战略合作框架协议,加快编制深圳都市圈规划,推动深莞惠联动发展,创新完善深汕特别合作区管理体制机制,加强与珠海、中山、江门等城市在产业园区、科技创新等领域合作。


规划范围很明确,以深圳为中心规划了3+2城市群,总面积达到15800平方公里,覆盖东莞、惠州主城区的1小时交通范围。


从最近临深的市场表现来看,整个东莞市场都受到了刺激。不仅大量知名房企重仓拿地,而且一、二手房成交都十分火热。


新房方面,近期东莞备案了一批楼盘,多盘备案价超过3万。其中,4月3日,丰华珑远翠珑湾拿到最新预售证,备案均价3.8万,其中10套新房备案价更超过4万元/平,刷新东莞城区房价。


二手房方面,从东莞整个临深片区的成交均价来看,基本上都在2万左右,其中最高的便是塘厦镇,均价为2.8万/平左右,其次为凤岗,均价在2.1万/平左右。


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当下要不要买房


各地的楼市消息,总在刺激消费者,一方面经济下行压力巨大,一方面货币放水明显,入手还是等待,成为当下买房人最纠结的问题。


对此,我们还需客观多面的分析。疫情对欧美国家经济的冲击,还在继续加大,而传导到国内需要一段时间。所以,“2020年中国经济最困难的时候还没到来”这话不假。此时,无论是鼓吹全球大放水,买到就赚到,还是强调经济下行,买房血亏,都是过于片面、粗暴的思维。


首先,我们要相信,虽然经济下行压力巨大,但国家定会通过灵活运用货币政策、加大基建、深化改革等措施,最大程度的稳住经济。


而经济稳了,楼市也不会出大问题。


其次,全球大放水之下,要想手上的资产跑赢货币贬值,核心一二线城市的房产,依然是老百姓值得配置的资产。


鉴于近期楼市的疯狂主要还是因为受疫情影响,被压制了两个月的需求集中爆发,形成了市场火热的场面,导致业主跟风涨价的不理性情绪较高。预计,当需求得到释放缓解,楼市接下来会有一波回调。建议非迫切刚需持币观望,很多城市的房价还有调整的空间!


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