“换锚”如期启动,房贷利率“二选一”,将如何影响你我?

发表时间:2020-03-20 17:49

当不少房贷族还被疫情困住脚步时,备受关注的存量贷款定价“换锚”已如期启动,相信不少人已收到银行推送的公告和信息。这场将持续半年之久涉及28万亿资金的“换锚”,将如何影响你我生活?到底该怎样选择“新锚”?抗击疫情的特殊时期,“换锚”又将如何开展?你想知道的,都整理好啦!


中国人民银行公告〔2019〕第30号.png


继2019年8月中国人民银行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,新发放贷款主要参考LPR定价后,同年12月28日中国人民银行公告〔2019〕第30号(下称公告)明确了存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的有关事宜。转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。


根据公告,无论是新房贷,还是过去几年的存量房贷,都将转换为“LPR+加点”或固定利率,因此如果你有商业性住房贷款,就必须面对“换锚”选择。


【焦点一】什么是LPR


贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR),也就是贷款基础利率。简单来说,LPR是由18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,报出各自的1年期和5年期以上贷款利率,再由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出平均价,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。数据每个月20日都会更新。


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根据央行3月20日发布的公告,最新的1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。


【焦点二】“换锚”后有何变化


对于还贷中的消费者而言,最关注的应该还是转换完成后,2020年的月供会有变化吗?


对此,央行有关负责人曾明确表示,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。


目前,大多数存量房贷的重定价周期为1年,重定价日一般为每年1月1日。据此,转换后的第一个重定价日应该是2021年1月1日,而存量房贷的月供将根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。这意味着,即便当下选择转换为LPR,今年存量房贷的月供也不会发生变化。


【焦点三】存量房贷如何转换


以某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%为例。


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2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。


2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。


至于明年1月1日后,LPR变动将对存量房贷月供产生多大影响?我们也可以简单看看。


存量房贷利率将采用LPR加点的形式计算,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,而且差值可为负值。


经测算,不论原来房贷利率是基准利率上浮10%,还是打九折,如果贷款100万元、20年等额本息还款,2020年12月发布的5年期以上LPR较2019年12月发布的每调整5个基点,月供将被影响二三十元。


需要注意的是,加点数字一旦确定,未来将长期保持不变,将会伴随整个还款周期。可见,加点的数值,从一开始就决定了上浮空间,而5年期LPR的变动,则决定楼市利率到底是加息还是降息。


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【焦点四】选择LPR浮动利率还是固定利率


自央行发布公告,到底转换为LPR浮动利率还是固定利率,成为不少购房者“烧脑”的选择。毕竟定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。


两种选择都有各自的优势,浮动利率的好处是,只要市场降息,那么房贷利率也会随之下降;固定利率的好处是,如果未来存在长期的加息预期,那么维持一个低水准的房贷利率就是好事。相当于是借款人和银行的一次对赌。


对此,不少业内人士都认为,在预期LPR下降的背景下,客户选择浮动利率报价会比较合适。目前,全球利率趋势都在走低,包括中国,而2月28日,央行还表示:将继续推进LPR改革,引导整体市场的利率及贷款利率下行。


【焦点五】抗疫期间如何办理


对于存量浮动利率贷款定价基准转换,目前主要银行已完成相关准备工作,并通过多种渠道发布公告,明确了办理方式和细则。


在新冠肺炎疫情防控期间,为避免人群聚集、更方便快捷办理,银行大都倾向于通过线上和自助渠道办理。中行、农行、建行等多家银行在公告中表示,建议客户通过手机银行和网上银行渠道自助操作办理,后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。


【焦点六】是否所有银行已启动转换


需要注意的是,关于存量浮动利率贷款定价基准转换,各家银行进展情况不一。大行转换节奏迅速,对比之下,中小银行存在一定压力,部分银行仍尚未发布具体转换启动时间及转换方案。


梳理相关信息可见,个人贷款利率转换启动时间方面,中国工商银行、中国银行、中国建设银行等从3月1日起受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务;招商银行、广发银行等则于4月开始受理转换业务;光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。还有一些银行尚未发布具体转换启动时间及转换方案。因此,未获得银行通知的房贷群体无需过度焦虑。


文内信息主要综合自中国人民银行官网、新华网、21世纪经济报道、中国证券报等。

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