最新70城房价出炉:二手房市场分化持续,深圳何以走出火热行情

发表时间:2019-12-23 09:30

新房价格上涨城市数量连续6个月下滑,二手房市场的分化行情仍在持续,深圳楼市却在很多人的视野之外,走出一波独立的火热行情,一阵阵裹挟着亢奋、焦虑、羡慕、懊丧等多种情绪的飓风扑面而来。


2015年深圳楼市在全国率先大涨,由此开启了全国性的楼市行情。那么,此次深圳楼市上涨会否再次启动全国楼市新一轮行情?即将到来的2020年,房地产价格、投资、销售走势如何?您想知道的,万通融资与您共同探讨。


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新房价格上涨城市数量“六连降”


16日,国家统计局发布了最新的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。统计数据显示,11月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比、同比增速分别为0.3%和7.3%,分别较10月缩窄0.2个百分点和0.7个百分点。从数量上看,11月新建住宅城市价格上涨的城市有44个,是最近2年的市场最低点。这已是上涨城市数量连续6个月下滑。


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从环比数据看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。


一线城市中,北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%,广州下降0.5%。70个大中城市中,银川、唐山以1.9%的涨幅领跑全国,乌鲁木齐则下跌0.9个百分点占据跌幅榜首位。


从同比数据看,11月,一线城市新建商品住宅同比上涨4.9%,涨幅比10月分别扩大0.2个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨7.9%,涨幅比10月回落0.8个百分点,连续7个月回落;三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨7.0%,涨幅比10月回落0.7个百分点,连续8个月相同或回落。


二手房市场“冰火两重天”,深圳领涨一线城市


根据国家统计局最新公布的数据显示,11月,二手住宅价格指数环比、同比分别为0.1%和 3.8%,分别与10月持平和较10月缩窄0.4个百分点。从数量上看,11月二手房价格下调的城市有33个,上涨的城市仅32个,处于近4年的最低点。


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从环比数据看,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比10月扩大0.1个百分点;31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与10月相同;35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比10月回落0.2个百分点。


二手房市场的分化行情仍在持续,上演了“冰火两重天”的态势。一线城市中,北京下降0.4%,连续5个月环比下跌,广州下降0.2%,上海持平,深圳则上涨1.4%,涨幅领跑一线城市。70个大中城市中,唐山以1.8%的涨幅领跑全国,韶关则下跌0.9个百分点占据跌幅榜首位。


从同比数据看,11月,一线城市二手住宅销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二线城市二手住宅销售价格同比上涨3.9%,涨幅比上月回落0.5个百分点,连续7个月回落;三线城市二手住宅销售价格同比上涨4.1%,涨幅比上月回落0.5个百分点,连续8个月相同或回落。


深圳何以走出火热行情


在全国楼市“房住不炒”、持续调整的背景下,深圳楼市尤其是二手房市场的火热行情引发了广泛关注。


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11月,深圳二手房成交逾8000套,创3年以来新高。12月,热度未减。回首全年,前海、科技园、宝中等热门板块涨声一片,标杆楼盘单套价格上涨超百万元;深圳湾、香蜜湖等豪宅区域每套上涨五六百万元也不鲜见。


有意思的是,本轮楼市行情与股市的表现有着相似之处。2019年A股出现结构性行情,大盘涨幅有限,大部分个股低位徘徊,核心资产一路上涨。同样,2019年的深圳楼市也带着分化性、局部性特点,呈现结构性行情:一是全国很多城市楼市都在调整,深圳走出底部;二是房价指数涨得不多,但少数楼盘涨幅可观;三是西部板块火热、东部冷清。


回头来看,旺盛的需求是2019年深圳楼市走出独立行情的本质原因。


深圳不到2000平方公里土地,承载2.4万亿元经济总量,2018年常住人口自有住房率为34%。强大的经济活力和尖锐的供求矛盾使得深圳房地产市场格外敏感,哪怕看上去一片安宁,静水深流下依然暗潮涌动。


2016年3月,深圳率先出台严厉的调控政策,2018年政府加码调控,出台限售政策,楼市进入深度盘整。3年多时间,楼市成交低位徘徊,客观上积累了一大批购买力。此外,深圳鼓励人才落户,每年新进入人口超过50万,这些年轻有购买力的人口才是楼市的星星之火。


迈入2019年,政策暖风频吹,从降准、政策利率下调,到前海要扩容的消息,再到8月先行示范区文件的出台。11月11日,“豪宅税”调整的消息被证实,很多业主立即将挂牌房价上调20万元至30万元,有的干脆不卖;购房者怔忡不安,地产中介彻夜加班。而在此之前,深圳各区的豪宅线标准较低,导致大量交易的房产都要缴纳豪宅税,一套五六百万元的小三居可能要缴纳30万元左右税费。阀门一旦打开,市场活跃度大增。


2020年房地产价格、投资、销售走势如何?


深圳楼市火热吸引全国大量目光聚集是有原因的。2015年深圳楼市在全国率先大涨,由此开启了全国性的楼市行情。因此,外界关心的是,此次深圳楼市上涨会否再次启动全国楼市新一轮行情?


对此,相关专家认为,楼市上涨幅度会非常小。根本原因是,当前楼市购买力大环境、资金杠杆与2015年至2017年已不可同日而语,深圳楼市行情有独特因素,期待全国进入新一轮上涨周期并不现实。


综合市场观点,调控政策以房价为锚,在市场成交稳中有降和土地溢价率走低的影响下,预计2020年房价增速有望收窄,同比仍为正增。


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目前,房地产投资表现依然强劲。1到11月,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1—10月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资89232亿元,增长14.4%,增速回落0.2个百分点。


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从销售表现看,市场成交短期回升。1到11月份,商品房销售面积14.9亿平方米,同比增长0.2%;商品房销售额14.0万亿元,增长7.3%。多位业内人士表示,年末房企面临业绩冲关将加紧促销,短期内销售增速还将小幅回升。


从结构上看,有分析表示,预计一线城市基本面稳健,在调控任务限制下可能量价相对平稳;二线和三线重点城市“抢人大战”翻开续篇,市场成交可能放量,销售增速领跑,约个位数正增;三四线城市在经历去库存浪潮平息、棚改货币化退坡之后,本地真实需求的不足和前期透支的影响将逐渐暴露,成交同比可能下降5%-10%。预计2020年商品房销售面积可能稳中有降,同比持平或下降5%以内。


文内信息综合自国家统计局、中国证券报、中国经济网、新京报等。

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