个人住房贷款调整:五大核心要点看利息变化,你会抢闸买房吗?

发表时间:2019-08-30 17:45

自宣布贷款利率“换锚”后,“个人房贷利率下限政策会否调整”,“ 房贷利率是升是降”等直接关系着打算贷款购房者“钱袋子”的问题一直备受关注。8月25日,央行发布了商业性个人住房贷款利率调整的公告,并就有关个人住房贷款利率问题答记者问。那么,新政将带来哪些变化?房贷利率到底高了还是低了?谁的房贷利率受影响最大?有意贷款购房者是否需要“抢闸”?万通融资与您共同探讨。


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个人住房贷款调整五大核心要点


8月25日,央行官网发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》显示,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告。同时,央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问。


根据公告及有关负责人表述,本次个人住房贷款调整,可整理为五大核心要点:


1、贷款利率定价彻底改变,以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例,改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。


2、定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。在这个大原则基础上,具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。


3、加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变;但借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,周期最短为1年。


4、新政策于2019年10月8日起实施;此前已发放和已签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。


5、公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


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LPR下降房贷会不会降?


除了定价基准进行了转换,此次央行明确,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。


也就是说,LPR降了,房贷利率不一定降,还要看加点的情况。那么谁来决定加点的多少呢?目前来看,有三个不可忽视的因素。


【因素一】央行的房贷利率底线


此次央行公告明确提出,首套房利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算,购房者资质再好、银行资金再充裕,首套房利率不能低于4.85%,二套房不能低于5.45%。


【因素二】当地LPR加点下限


每笔房贷具体的加点数值,除了遵循央行制定的全国政策,还得符合当地住房信贷政策要求。此次调整明确,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。


【因素三】银行会根据风险状况与借款人协商约定


“未来LPR若进一步下调,房贷利率也不一定会降。在现有信贷政策调控下,新增住房按揭贷款额度较之前管控更严,利率也在走高。”苏州一家大行普惠金融部门负责人介绍,改革前当地首套房利率已较基准利率上浮25%。


人民银行副行长刘国强曾明确表示,落实“房住不炒”的目标定位,就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。要确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。


“优质客户”或受影响最大


根据目前实际利率水平来看,此次调整对大部分购房者应该影响不大,只对极少的银行眼中的“优质客户”可能会产生一定影响。


根据公告要求,首套房利率不得低于相应期限LPR。这就让个别地区“优质客户”获得首套房贷9折或95折难以实现。


不过,据融360大数据研究院发布的最新房贷利率数据来看,目前执行首套房贷9折或9.5折的城市非常少,且近几个月,无论是首套房还是二套房,大部分城市的房贷平均利率都呈微弱上行趋势。


具体到我省较受关注的一线城市,2019年7月,广州首套房贷款平均利率为5.31%;二套房贷款平均利率为5.55%,深圳地区首套房贷款利率平均水平为5.19%,二套房贷款利率平均水平为5.48%。新政出台前,广深两地市场房贷利率都比新政中提到的最低利率要略高。


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是否需要“抢闸”买房?


据央行表示,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。但同时,我们也要注意到市场分析认为房贷利率下降的可能性不大。


央行公告明确,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


也就是说,各地会根据情况“加价”,且各家银行也会根据本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,在4.85%(首套)、5.45%(二套房)上具体加价。


中国银行主管研究员周景彤认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。


因此,是否需要“抢闸”买房,还需具体情况具体分析,需要购房者根据自身实际情况下决定。但若想按旧政策贷款买房,则应抓紧准备资料向银行办理贷款申请。


想按旧政策按揭购房应抓紧


一般来说,银行的房贷利率是以放款当天为准,因此建议8月、9月有按揭购房需求的置业者,现在就要准备资料向银行办理贷款申请。当然,具体以银行最终发布为准。


此外,购买新房与二手房也存在区别。通常,购买一手新盘,签合同之后银行出同贷书速度相对二手楼盘要快一些,若赶不上10月8日前的办理完成,就要按照新政来执行。与此同时,贷款利率“有可能按照客户资质来定价”,客户资质通常指有无不良征信记录,具体仍以银行的落地细则为准。


综合市场分析,个人住房贷款调整对市场影响有限,仍是此前房地产调控政策的延续,将有利于在推动企业贷款利率下降的同时,保证房地产市场稳定。值得注意的是,由于年底银行额度的收紧,不排除利率进一步上升。对于按揭购房者来说,下半年的房贷利率走势不确定因素较多,银行政策趋紧,有购房需求的置业者应尽早决定,现在还可算是申请按揭买房比较好的时机。


文内信息主要综合自中国人民银行官网、新华网、南方+客户端、融360。

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